ZBGS-2022-13

珠建物規〔2022〕8號

各區建設行政主管部門，市物業行業協會、各物業服務企業：

　　《珠海市住宅小區物業管理星級服務綜合評定管理辦法（試行）》經市人民政府同意，現印發給你們，請遵照執行。

　　特此通知。

　　珠海市住房和城鄉建設局

2022年8月31日

　　珠海市住宅小區物業管理星級服務綜合評定管理辦法（試行）

　　第一章 總則

　　第一條  為進一步規范物業服務行為，提升物業服務品質，加強物業服務行業自律，提升業主生活幸福感，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《珠海經濟特區物業管理條例》等法律法規，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條  本辦法適用于本市物業服務企業接受業主或其他管理人委托，按照物業服務合同約定提供物業服務的住宅小區。

　　非住宅小區物業管理星級服務綜合評定可參照本辦法執行。

　　第三條  本辦法所稱住宅小區物業管理星級服務綜合評定是指物業行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會等具備物業監督管理職能的單位或組織，通過綜合項目在基礎管理、企業經營、紅色物業開展、社會效益等方面達到的水平，對物業服務企業及住宅小區開展的全面監督、檢查、評定活動。

　　第四條  住宅小區物業管理星級服務綜合評定工作（以下簡稱物業服務綜合評定）遵循全面覆蓋、屬地管理、分級核準、動態管理、公正透明的原則。

　　第五條  市物業行政主管部門負責制定住宅小區物業管理星級服務標準和評定標準，負責四星級、五星級小區物業服務綜合評定工作。

　　區物業行政主管部門負責一星級至五星級小區物業服務綜合評定中的主管部門評價工作；負責確定一星級至三星級小區物業服務星級；負責四星級、五星級小區物業服務綜合評定的初評與銘牌掛牌工作。

　　街道辦事處（鎮人民政府）負責組織開展小區物業服務綜合評定中的現場評定與配合完成主管部門評價工作；負責一星級至三星級小區物業服務星級銘牌掛牌工作。

　　珠海市物業管理行業協會負責指導物業服務企業做好參評工作，配合物業行政主管部門，組織開展對五星級住宅小區進行行業觀摩、交流和學習活動。

　　第二章  評定規則

　　第六條  星級是劃分物業綜合服務情況等級的標志，設立為五個等級，即五星級、四星級、三星級、二星級、一星級；最高等級為五星級，最低等級為一星級。

　　第七條  評定內容包括現場評定和主管部門評價兩部分，分別占80%和20%。評定實行百分制，采取量化打分的方式，根據得分情況進行綜合評定。

　　住宅小區星級評定總得分=現場評定得分＋主管部門評價得分。

　　第八條  全市住宅小區物業服務綜合評定工作于每年十一月底前完成，其中評選四星級、五星級項目的可延長至每年十二月底前完成。

　　第九條  街道辦事處（鎮人民政府）應當明確負責小區物業服務綜合評定工作的部門機構和專職人員，并提供經費支持。

　　街道辦事處（鎮人民政府）負責組織成立住宅小區物業管理星級服務綜合評定小組(以下簡稱評定小組)，并決定評定小組成員組成。評定小組由5-11人組成，街道辦事處（鎮人民政府）物業管理工作分管負責人任組長，其中評定小組成員中的物業行業專家不低于3人。行業專家應從珠海市物業管理行業專家庫中抽取，參與星級綜合評定的專家若與受評對象存有利害關系，應主動申請回避。

　　各區物業主管部門應當指導轄區各街道辦事處（鎮人民政府）科學安排星級評定計劃，協助抽調物業行業專家。

　　第三章  評定程序

　　第十條  街道辦事處（鎮人民政府）組織評定小組，聽取物業服務企業參照珠海市住宅小區物業管理星級服務標準和現場評分標準（詳見附件）自評星級情況匯報、審閱住宅小區相關年度物業管理檔案、查閱項目管理制度和標準執行記錄等資料，根據現場評分標準并結合查勘結果進行評定，評分值實行百分制。評定小組中專家評定得分占現場評定得分權重的70%，其他成員評定得分占現場評定得分權重的30%，二者得分相加為最終現場評定得分。

　　街道辦事處（鎮人民政府）有條件的可聘請第三方專業機構負責組織協調，但不參與具體評定工作。

　　第十一條  街道辦事處（鎮人民政府）將轄區住宅小區現場評定情況匯總后報區物業行政主管部門；區物業行政主管部門于15日內，經征詢街道辦事處（鎮人民政府）意見，完成主管部門評價工作，確定小區物業服務綜合評定具體等級。

　　第十二條  經初評達到四星級或五星級物業管理星級服務綜合評定標準的住宅小區，由項目所在地的區物業行政主管部門在確定初評結果之日起3個工作日內，報市物業行政主管部門進行評定。市物業行政主管部門于30日內，組織相關單位進行現場復評，確定最終星級評定結果。

　　第十三條  星級評定結果確定后3個工作日內，市、區物業行政主管部門分別負責將獲得四星級至五星級、一星級至三星級物業管理星級服務的住宅小區評定結果，通過珠海市智慧物業管理服務平臺、官網、微信公眾號等方式，向社會公示，接受社會監督，公示期不少于7日。

　　第十四條  在公示期內，物業服務企業或持有百分之十以上投票權的業主對其所在住宅小區評定結果有異議的，應當以書面形式向項目所在地的區物業行政主管部門提出異議。公示期屆滿提出異議的不予受理。

　　區物業行政主管部門應當在受理異議之日起10個工作日內，根據本辦法第三章評定程序組織調查核實。經查證屬實的，對未達到一星級至三星級標準的住宅小區，由區物業行政主管部門取消既評星級；對未達到四星級、五星級標準的住宅小區，經區物業行政主管部門簽署復查意見，報市物業行政主管部門進行定級。

　　根據復查評定分數應予評定的星級高于所公示星級的住宅小區，市、區物業行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）分別根據本辦法規定的職責和程序，最終確定評定結果。

　　第十五條  公示期屆滿后一個月內，對達到一星級至三星級評定標準的住宅小區，由項目所在地街道辦事處（鎮人民政府）頒發星級銘牌；對達到四星級、五星級評定標準的住宅小區，由區物業行政主管部門頒發星級銘牌。

　　星級銘牌應當置于住宅小區顯著處，便于識別，任何單位或個人不得擅自變動懸掛張貼位置。

　　第四章  星級復核

　　第十六條  發生以下情況之一的，住宅小區不得參與小區物業服務綜合評定，直接被評定為物業服務不達標項目：

　?。ㄒ唬┪丛谥楹Ｊ兄腔畚飿I管理服務平臺上進行物業服務企業備案、項目負責人登記的；

　?。ǘ┮蛭飿I服務企業責任發生重大安全事故、公共衛生事件的;

　?。ㄈ┮蛭飿I服務企業責任引發重大群體或越級上訪事件，影響社會穩定和正常社會秩序，造成惡劣影響的;

　?。ㄋ模┨搱缶S修項目或維修項目工程量挪用物業專項維修資金，侵害業主利益的；

　?。ㄎ澹┮蛭飿I服務企業全部責任或主要責任，在管理服務方面存在問題被行政主管部門或街道辦事處（鎮人民政府）責令限期整改，拒不整改的;

　?。┢渌浳飿I行政主管部門認定的存在嚴重不良行為情形的。

　　第十七條 項目所在地街道辦事處（鎮人民政府）應當充分掌握物業項目星級評定情況，并在物業項目星級評定時效屆滿前組織進行再次評定。

　?。ㄒ唬┮恍羌壷寥羌壗浬鐓^居（村）民委員會報項目所在地街道辦事處（鎮人民政府）復核，復核達到原星級評定標準的，由街道辦事處（鎮人民政府）予以定級；四星級、五星級項目復核按照初次評定程序予以逐級審核，復核結果通過珠海市智慧物業管理服務平臺、市物業主管部門微信公眾號等方式將復評結果向社會公示，公示期7日。

　　項目所在地的區物業行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）應當在公示期屆滿后一個月內，根據物業項目再次評定結果頒發住宅小區物業管理服務星級綜合評定銘牌。

　?。ǘ┙涰椖克诘亟值擂k事處（鎮人民政府）再次評定，星級評定結果發生變動的，根據本辦法第三章評定程序進行定級、公示和授牌。

　　第十八條  星級銘牌授予期間因物業合同到期等原因，物業服務企業從服務的住宅小區撤出的，原星級評定結果作廢，星級銘牌收回。新聘物業服務企業按照本辦法規定重新進行星級評定。

　　第十九條  星級銘牌被取消或發生變動時，原授予的銘牌由項目所在地街道辦事處（鎮人民政府）在銘牌被取消或發生變動之日起5個工作日內收回。

　　第五章  動態管理

　　第二十條  市、區物業行政主管部門應當建立星級評定年度檢查和抽查、巡查機制，對發現已掛牌的住宅小區達不到所授服務星級標準的，應督促其限期整改，整改不到位的由原評定部門降低或取消其所授星級銘牌，并在珠海市智慧物業管理服務平臺上公布。

　　第二十一條  在星級綜合評定有效期內，因項目發生重大安全責任事故、重大公共衛生事件、重大群體上訪或者越級上訪事件，造成嚴重不良后果，經查明物業服務企業應承擔主要責任的，或者經查實物業服務企業在材料中弄虛作假的，由原評定部門注銷其星級并收回銘牌。上述物業服務項目需整改完成滿一年后，才可重新受評。

　　重大安全責任事故、重大公共衛生事件以政府相關職能部門的認定為依據。

　　第二十二條  本辦法規定的星級綜合評定或復評、檢查過程中受評項目的設施、設備若存有重大瑕疵或安全隱患，物業服務企業出具充分證據證實已履約履責的，不影響該物業服務企業所屬項目的星級服務綜合評定結果。

　　第六章  結果運用

　　第二十三條  小區物業服務綜合評定星級結果，將作為該小區提供服務的物業服務企業信用評定的重要指標。對星級為三星級（含三星級）以上的住宅小區，按照《珠海市物業服務企業和物業項目負責人信用管理辦法》規定，給予所屬物業服務企業信用加分；對星級評定為一星級與物業服務不達標項目的住宅小區，給予所屬物業服務企業信用減分。

　　第二十四條  對評定等級為四星級（含四星級）以上的住宅小區，由街道辦事處（鎮人民政府）優先推薦參與各類評優評先活動；對評定等級為二星級（含二星級）以下的住宅小區，增加日常監督頻次，街道辦事處（鎮人民政府）應當責令物業服務企業限期改正；對連續兩次年度星級評定為一星級的住宅小區，區物業主管部門可向物業服務委托方，包括社區居（村）民委員會

　　發提醒函，建議委托方重新選聘物業服務企業。

　　第二十五條  各區可對為物業管理星級服務被評定為四星級至五星級的住宅小區提供服務的物業服務企業、項目負責人，以及形成值得借鑒推廣經驗模式的物業服務企業給予獎勵，具體獎勵標準與辦法由各區根據實際情況制定，并列入同級人民政府財政預算。

　　第二十六條  鼓勵建設單位、業主大會參考星級服務標準及星級綜合評定結果選聘物業服務企業。

　　第七章  附則

　　第二十七條  本辦法由市物業行政主管部門解釋。

　　第二十八條  本辦法于2022年10月1日起施行，有效期至2024年9月30日。

　　附件：

　　1．珠海市住宅小區物業管理星級服務（一星級至三級）標準和現場評分標準

　　2．珠海市住宅小區物業管理星級服務（四星級至五星級）標準和現場評分標準

　　3．珠海市住宅小區物業管理星級服務綜合評定主管部門評價標準

　　4．珠海市區住宅小區物業管理星級服務綜合評定情況匯總表